An sich selbst vermieten - Schritt für Schritt

## Was bedeutet "an sich selbst vermieten"? Die Selbstvermietung ist eine vollkommen legale Steuergestaltung, bei der Sie als Privatperson Gegenstände oder Räume an Ihre eigene Kapitalgesellschaft vermieten. Die Miete wird bei der Firma als Betriebsausgabe abgesetzt und mindert deren körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtigen Gewinn. Bei Ihnen privat fließt die Miete als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung in die Einkommensteuererklärung ein — allerdings können Sie von dieser Einnahme Abschreibungen, Zinsen und andere Kosten abziehen. Das Prinzip ist vom Bundesfinanzhof mehrfach als zulässig bestätigt worden. Es handelt sich nicht um eine aggressive Steuerumgehung, sondern um eine anerkannte Gestaltungsmöglichkeit im Rahmen der Vertragsfreiheit. Entscheidend ist, dass die Vermietung fremdvergleichsfähig ausgestaltet ist — also zu Konditionen erfolgt, die auch zwischen fremden Dritten üblich wären. ## Voraussetzungen für die Selbstvermietung Die wichtigste Voraussetzung ist eine klare Trennung zwischen Ihnen als Privatperson und Ihrer Gesellschaft als eigenständiger juristischer Person. Die Selbstvermietung funktioniert daher nur mit Kapitalgesellschaften (GmbH, UG) — nicht mit einem Einzelunternehmen oder einer GbR, da dort keine Trennung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen existiert. Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und sämtlichen Anforderungen genügen, die auch zwischen fremden Parteien üblich wären. Er muss eine klare Beschreibung des Mietgegenstands enthalten, eine marktübliche Miete festlegen, eine angemessene Laufzeit und Kündigungsfrist vorsehen und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden — also regelmäßige Mietzahlungen per Überweisung, nicht nur buchhalterische Umbuchungen. Die Miete muss dem Fremdvergleich standhalten. Das Finanzamt prüft, ob ein fremder Dritter für dasselbe Objekt unter denselben Bedingungen eine ähnliche Miete zahlen würde. Bei Immobilien orientieren Sie sich am örtlichen Mietspiegel, bei Fahrzeugen an den Leasingraten vergleichbarer Modelle, bei Gegenständen an üblichen Mietpreisen oder einem angemessenen Prozentsatz des Zeitwerts. Sowohl eine deutlich zu hohe als auch eine zu niedrige Miete führt zu steuerlichen Problemen. ## Was können Sie vermieten? Grundsätzlich kann jeder Gegenstand vermietet werden, den Ihre Firma tatsächlich betrieblich nutzt. Die gängigsten Szenarien sind die Vermietung von Räumen (Ihr häusliches Arbeitszimmer oder ein separater Raum als Büro an Ihre GmbH), die Vermietung von Fahrzeugen (Ihr privater Pkw wird der Firma für Geschäftsfahrten überlassen) und die Vermietung von Gegenständen (Computer, Maschinen, Werkzeug, Mobiliar). Bei der Raumvermietung ist das Potenzial am größten. Wenn Sie ein Zimmer in Ihrer Privatwohnung oder Ihrem Haus als Büro an Ihre GmbH vermieten, können Sie eine ortübliche Büromiete ansetzen. In Großstädten sind das schnell 15 bis 25 Euro pro Quadratmeter. Ein 20-Quadratmeter-Büro bringt dann 300 bis 500 Euro monatliche Mieteinnahmen, die Ihre GmbH als Betriebsausgabe absetzt. Von diesen Einnahmen ziehen Sie auf Ihrer privaten Seite anteilige Abschreibungen, Nebenkosten, Zinsen und Instandhaltungskosten ab. Bei Fahrzeugen funktioniert die Vermietung ähnlich: Sie kaufen privat ein Fahrzeug und vermieten es an Ihre GmbH. Die Miete orientiert sich an vergleichbaren Leasingraten. Auf Ihrer Seite setzen Sie die Abschreibung des Fahrzeugs (sechs Jahre Nutzungsdaür), Versicherung, Kfz-Steuer und Reparaturkosten als Werbungskosten gegen die Mieteinnahmen ab. ## Steuerliche Wirkung im Detail Die Steuerersparnis ergibt sich aus dem Zusammenspiel zweier Effekte. Erstens: Die Miete mindert den Gewinn Ihrer GmbH und reduziert damit Körperschaftsteuer (15,825 Prozent) und Gewerbesteuer (typischerweise 14 bis 17 Prozent) — zusammen also etwa 30 Prozent auf Gesellschaftsebene. Zweitens: Bei Ihnen privat werden die Mieteinnahmen zwar mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, aber Sie können Werbungskosten abziehen — insbesondere die Abschreibung, die keinen realen Geldabfluss darstellt, aber steuerlich als Ausgabe zählt. In vielen Fällen ergibt sich daraus ein Nettöffekt, bei dem die Steuerersparnis auf Gesellschaftsebene die private Steuerlast übersteigt. Besonders attraktiv ist die Gestaltung, wenn der Privatperson hohe Abschreibungen oder Finanzierungskosten zur Verfügung stehen — etwa bei einer fremdfinanzierten Immobilie, die an die eigene GmbH vermietet wird. ## Fallstricke und Risiken Das Finanzamt kennt die Selbstvermietung natürlich und prüft diese Gestaltungen besonders genau. Die häufigsten Gründe für eine Nichtanerkennung sind eine nicht marktübliche Miete, ein nicht oder nur formloses Vertragsverhältnis, eine fehlende tatsächliche Durchführung (keine realen Zahlungsströme) oder eine fehlende betriebliche Veranlassung beim Mieter. :::warning "Achtung" Gewerbesteuerliche Hinzurechnung beachten: Seit 2008 werden Miet- und Pachtzinsen teilweise bei der Gewerbesteuer wieder hinzugerech